Wanneer is een woning een sociale huurwoning?

Hoe weet je of je jouw woning mag verhuren als een sociale huurwoning of als een vrije sector woning. Om dit te bepalen is er een grens ingesteld van een maximale huurprijs. Deze grens heet de liberalisatiegrens. Maar wat is een liberalisatie grens en hoe wordt deze bepaald? In dit artikel zullen we stap voor stap uitleggen hoe dit werkt.

Wat is de “liberalisatiegrens” van een woning?

Een liberalisatiegrens is een grens van de huurprijs die gevraagd wordt voor een woning. Wanneer de huurprijs lager is dan de vastgestelde liberalisatiegrens wordt de woning gecategoriseerd als “sociale” huurwoning. Als de huurprijs van de woning hoger is dan de liberalisatiegrens, wordt de woning gecategoriseerd als een “geliberaliseerde” woning of in een wat gebruikelijkere term kun je ook spreken van een “vrije sector” woning.

Wat zijn de verschillen tussen een sociale- en geliberaliseerde huurwoning?

Bij een sociale- en een geliberaliseerde huurwoning zijn er verschillende regels van toepassing. Bijvoorbeeld bij een sociale huurwoning geldt een maximale huurprijs die gevraagd mag worden, terwijl bij een geliberaliseerde huurwoning (vrije sector) er geen maximale huurprijs voor de woning is. Hieronder een overzicht van de belangrijkste verschillen:

Regels sociale huurwoning:

• Er mag een maximale huurprijs voor de woning gevraagd worden, deze huurprijs wordt gebaseerd op basis van de puntentelling van de woning. De website van de huurcommissie heeft een mogelijkheid om de punten van jouw woning te berekenen.
• Mocht er een conflict ontstaan tussen jou (de verhuurder) en de huurder, dan bestaat de mogelijkheid om de huurcommissie in te schakelen voor bemiddeling.
• De huurder mag niet meer verdienen dan een bepaald vastgesteld inkomen om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning.
• De huurder heeft de mogelijkheid om huurtoeslag aan te vragen, de hoogte van deze toeslag hangt af van verschillende factoren.
• Er geldt een maximale huurverhoging per jaar.

‍
Regels van een geliberaliseerde (vrije sector) huurwoning:

• Er is geen maximale huurprijs voor de woning.
• Als er in het huurcontract een jaarlijkse indexering staat, is deze van toepassing.
• Het eerder genoemde puntensysteem (zie sociale huurwoning regels) is niet van toepassing voor het bepalen van de huurprijs.
• De huur van de woning is gesplitst in kale huur en servicekosten. Bij een all-in huur is hat namelijk onduidelijk wat de kale huurprijs is en of deze boven de liberalisatiegrens ligt.
• Als verhuurder kun je niet zomaar de huur opzeggen.
• De huurder heeft geen recht op huurtoeslag.
• Huurders hebben de mogelijkheid om binnen 6 maanden na de ingang van het huurcontract de huurprijs te laten testen door de huurcommissie.
• Mocht er onenigheid ontstaan tussen jou (de verhuurder) en de huurder, dan dien je naar de rechtbank te gaan (i.p.v. de huurcommissie) om dit op te lossen. De huurcommissie kan wel een adviserende rol aannemen in dit proces.

De betaling van de eerste maandhuur bepaald eigenlijk wat het type van de woning is of wel een sociale of een vrije sector huurwoning. De eerste maandhuur die wordt betaald door een huurder wordt een “aanvangshuurprijs” genoemd. Als deze aanvangshuurprijs hoger is dan de liberalisatiegrens, dan is jouw woning een geliberaliseerde woning, ofwel een woning die verhuurd kan worden in de vrije sector.

Hoe bereken ik de huurprijs van mijn woning?

Met behulp van een systeem genaamd puntentelling of woningwaarderingsstelsel kun je berekenen hoeveel punten jouw woning heeft. Deze puntentelling neemt verschillende factoren mee, bijvoorbeeld de afmetingen van de woning, de WOZ-waarde, energieprestaties, faciliteiten en nog een aantal andere factoren. Via de site van de huurcommissie kun je gemakkelijk een berekening maken van de hoeveelheid punten die jouw woning heeft, alvorens je deze gaat verhuren.

De liberalisatiegrens van een huurwoning in 2026 ligt op € 937,14. Samenvattend kun je zeggen dat als jouw woning 142 punten heeft of meer, dan wordt de woning gezien als een geliberaliseerde woning, ofwel een woning die verhuurd mag worden in de vrije sector.Concluderend kun je zeggen dat het verstandig is om vooraf goed inzichtelijk te maken of het een geliberaliseerde woning is of niet, en of je deze kunt verhuren op de vrije markt.

• Actueel aanbod: sneller zien welke woningen beschikbaar zijn.
• Eenmalige aankoop: geen stil doorlopende maandlasten.
• Onbeperkt reageren: handig wanneer één reactie niet genoeg is.
• Directer contact: minder omwegen tussen woningzoeker en verhuurder.
• Duidelijke vervolgstappen: zoeken, reageren en opvolgen zonder gedoe.