Sociale huur of vrije sector: de huurprijs vertelt niet het hele verhaal

Veel huurders denken dat een woning automatisch in de vrije sector valt zodra de maandelijkse huur boven de sociale huurgrens uitkomt. Dat is niet altijd juist. Het moment waarop de huurovereenkomst begon en de toen geldende aanvangshuur zijn bepalend.

De Woonbond behandelde de vraag van een huurder die oorspronkelijk een sociale huurwoning van een commerciële verhuurder huurde. Door jaarlijkse huurverhogingen was de huurprijs inmiddels boven de grens voor sociale huur gekomen. De huurder vroeg zich af of hij daardoor ineens vrijesectorhuurder was geworden.

Dat bleek niet het geval. Een bestaand gereguleerd huurcontract verandert tijdens de looptijd niet automatisch in een vrijesectorcontract doordat de huur na jaarlijkse verhogingen boven een bepaalde grens komt.

Dit onderscheid is belangrijk, omdat sociale huurders meer huurprijsbescherming hebben. De maximale huurprijs hangt samen met het woningwaarderingsstelsel, ook wel het puntensysteem genoemd. Daarbij tellen onder andere de oppervlakte, voorzieningen, energieprestatie en WOZ-waarde mee.

Sociale huur, middenhuur en vrije sector

Bij sociale huur geldt een gereguleerde huurprijs en kunnen inkomensvoorwaarden gelden. Bij middenhuur geldt sinds de uitbreiding van de huurregulering eveneens een maximale huurprijs op basis van het aantal woningpunten. Woningen met voldoende punten kunnen in de vrije sector vallen.

Voor de meeste sociale huurders mag de huur in 2026 met maximaal 4,1 procent worden verhoogd. Voor woningen met een zeer lage huur en voor huishoudens met een hoger inkomen gelden afzonderlijke regels.

Vrije sector betekent niet onbeperkt

Ook een vrijesectorverhuurder mag niet zomaar ieder gewenst bedrag rekenen of verhogen. De overeenkomst, wettelijke regels en het woningwaarderingsstelsel kunnen nog steeds relevant zijn. Vooral bij nieuwe contracten is het verstandig om het puntenaantal van de woning te controleren.

Huurders doen er daarom goed aan niet alleen naar de actuele maandhuur te kijken. Controleer:

• wanneer het contract begon;
• wat de oorspronkelijke kale huur was;
• hoeveel woningpunten de woning heeft;
• welk huurverhogingsbeding in het contract staat;
• of servicekosten afzonderlijk en controleerbaar zijn.

Een huur van meer dan duizend euro betekent dus niet automatisch dat je geen gereguleerd huurcontract hebt.